Korkea inflaatio ja korkojen nousu muuttavat rajusti kiinteistömarkkinoiden tilannetta ja näkymiä. Kiinteistökaupan ja rakentamisen volyymit lähtivät laskuun vuoden 2022 loppupuolella, ja vuosi 2023 on käynnistynyt erittäin hiljaisena. Kiinteistöpalvelualan suhdannetilanne on pysynyt negatiivisena. Kiinteistönomistajien säästötoimet ovat hillineet ylläpitokustannusten nousua.

Hintojen nousu heijastuu monin tavoin myös kiinteistö- ja rakennusalalle. Energian hinnat nousivat voimakkaasti vuonna 2022, mistä johtuen ylläpitokustannukset nousivat useimmilla sektoreilla ja alueilla selkeästi vuokrien kehitystä ripeämmin. Vaikka rakentamisen kustannusten pahin nousu näyttäisi hellittäneen, nakertaa kustannustaso yhdessä korkojen nousun ja heikkenevän kysynnän kanssa rakentamisen edellytyksiä rajusti. Rakentamisen volyymi kasvoi vielä vuonna 2022 edellisinä vuosina aloitettujen hankkeiden siivittämänä, mutta uusien hankkeiden aloitukset kääntyivät voimakkaaseen laskuun vuoden aikana. Polttoaineiden hintojen ja työvoimakustannusten nousu kasvattavat myös kiinteistöpalvelualan kustannustasoa.

Vuosi 2023 on käynnistynyt kiinteistökauppamarkkinoilla varsin hiljaisena. Kaupankäynnin edellytyksiä heikentävät hinnanmäärityksen haasteet ja potentiaalisten ostajien ja myyjien väliset näkemyserot. Myös rahoituksen saatavuuden kiristyminen ja hinnan nousu estää tehokkaasti sekä kauppojen syntymistä että uusien rakennushankkeiden käynnistymistä.

Kiinteistöpalvelualan suhdannetilanne pysyy negatiivisena, henkilöstöodotukset yhä positiivisia

EK:n Suhdannebarometrin mukaan sekä kiinteistöpalvelujen suhdannetilanne että lähitulevaisuuden suhdannenäkymät ovat pysyneet negatiivisina. Kiinteistöpalvelujen toteutunut myynnin määrä on pysynyt kuitenkin Suhdannebarometrin mukaan pienessä kasvussa. Kiinteistöpalvelujen henkilöstöodotukset pysyivät huhtikuun 2023 EK:n Suhdannebarometrissa positiivisina, mutta ammattitaitoisen työvoiman puute on edelleen merkittävä haaste. Rakentamisen suhdannetilanne on Suhdannebarometrin mukaan vielä selvästi kiinteistöpalvelualaa negatiivisempi.

Ylläpidon kustannukset nousivat yleisen hintatason kehitystä hitaammin vuonna 2022

KTI:n asuntokiinteistöjen ylläpitokustannusindeksi nousi 2,8, ja toimistokiinteistöjen indeksi 6,1 prosenttia vuonna 2022. Indeksit kuvaavat suurten sijoittajien kiinteistöjen toteutuneita vuosikustannuksia. Ylläpitokustannusten nousua hillitsi edellisestä vuodesta selkeästi laskenut lämmitystarve sekä kiinteistönomistajien säästötoimet, mutta toisaalta lämpöenergian ja sähkön hintojen raju nousu nosti toteutuneita kustannuksia. Toteutuneet energiakustannukset nousivat asuinkerrostaloissa keskimäärin 4,8 prosenttia ja toimistorakennuksissa peräti 13 prosenttia. Kiinteistöjen ylläpitoon sisältyvien kiinteistöpalvelujen – eli käytön ja huollon, ulkoalueiden hoidon ja siivouksen – kustannukset nousivat asuinkerrostaloissa varsin maltillisesti, vain 0,3 prosenttia vuonna 2022.

Toimistorakennuksissa palvelukustannukset nousivat puolestaan huomattavasti jyrkemmin, yli seitsemän prosenttia, mihin osaltaan vaikuttanee koronakuopan jälkeen hiljalleen palautunut käyttöaste.

Vuokramarkkinoiden näkymät epävarmoja useimmilla kiinteistösektoreilla

Vuokrien kehitys jää useimmilla kiinteistösektoreilla ja alueilla huomattavasti yleistä hintatason kehitystä maltillisemmaksi. Asuntomarkkinoilla vuokrien kehitystä hillitsee vallitsevan taloustilanteen ohella myös runsas tarjonta, jonka myötä tyhjien vuokra-asuntojen määrä on kasvanut sijoittajien salkuissa. Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoiden tarjonnan kasvu ja kuluttajien maksukyvyn heikko kehitys on pitänyt vuokrien kehityksen viime vuosina varsin maltillisena. KTI:n uusia vuokrasopimuksia kuvaavan indeksin vuosinousu hiipui 0,5 prosenttiin vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä. Asuntovuokrien nousu jatkui muissa suurissa kaupungeissa pääkaupunkiseutua nopeampana.

Kiinteistöalan talouskatsaus kevät 2023

EK:n Suhdannebarometri, Kiinteistöpalvelut sivu 24

 

Kiinteistöalan talouskatsauksen on Kiinteistötyönantajat ry:lle toteuttanut KTI Kiinteistötieto Oy.