Taloyhtiön vaatimus

Taloyhtiö vaati huoltoyhtiötä korvaamaan kattolumien aiheuttamasta vesivahingosta aiheutuneet korjauskustannukset. Taloyhtiö perusteli vaatimustaan kiinteistönhuoltosopimukseen perustuvien velvoitteidensa laiminlyönnillä.

Taloyhtiön käsityksen mukaan, jos katolle pääsee kertymään liikaa lunta, se aiheuttaa vahinkoa. Lumensulamisvedet pääsivät ulkokatolta rakenteita ja aukkoja pitkin huoneistoihin aiheuttaen näin vesivahinkoja. Taloyhtiön käsityksen mukaan, jos lumenpudotukset on laiminlyöty, katon pellitysten konesaumausten kitit ovat lumenpaineen alla haljenneet, jolloin sulamisvedelle on syntynyt pääsyreitti rakenteisiin. Taloyhtiön mukaan väitetyt laiminlyönnit lumien pudottamisessa ja kourujen tyhjentämisessä johtivat kattorakenteen pettämiseen ja vesivahinkoihin.

Taloyhtiön mukaan huoltoyhtiö oli vastuussa kaikista vahingoista riippumatta siitä, aiheutuiko vahinko ennen vai jälkeen lumenpudotuksen tilaamisen, koska vastaajan olisi pitänyt tilata lumepudotus jo monta päivää ennen ensimmäistä vahinkoa.

Huoltoyhtiön vastaus

Huoltoyhtiö kiisti vahingonkorvausvelvollisuutensa vedoten taloyhtiön ja huoltoyhtiön väliseen kiinteistönhuoltosopimukseen, jonka tehtäväkuvauksen mukaiset velvoitteet huoltoyhtiö oli täyttänyt mm. tyhjentämällä vesikourut syksyllä roskista. Huoltoyhtiön kiinteistönhuoltosopimuksen mukaisena velvoitteena ei ole ollut kattolumien pudottaminen eikä sen velvollisuutena ole ollut katolla käynti ja lumen havainnointi katolla. Huoltoyhtiön velvollisuutena ei ole myöskään ollut koko katon tyhjentäminen lumesta oma-aloitteisesti ilman taloyhtiön tai isännöitsijän tekemää lumenpudotuksen tilausta.

Huoltoyhtiö katsoi, että se ei ole toiminut tuottamuksellisesti eikä ole laiminlyönyt kiinteistönhuoltosopimuksen mukaisia velvoitteitaan, eikä se ole toiminnallaan/laiminlyönnillään aiheuttanut taloyhtiölle aiheutuneita vahinkoja. Huoltoyhtiö on toiminut osapuolten välisen kiinteistönhuoltosopimuksen ja sovittujen käytäntöjen mukaisesti sekä täyttänyt sopimuksen oikeansisältöisesti. Sopimus on ollut sisällöltään perussopimus eikä sopimuksella ole siirretty vastuuta katosta, sen kunnosta tai katon lumista kiinteistön omistajalta huoltoyhtiölle. Vesikatteen tulee siis yksinkertaisesti kestää siihen kohdistuva sade- ja sulamisveden aiheuttama kosteusrasitus.

Ohjeet ja määräykset

Kaupunkialueella ensisijainen kattolumien poiston syy on rakennuksen ulkopuolisen liikkumisen turvaaminen. Lumia ja jäätä poistetaan katolta siksi, että ne eivät aiheuta pudotessaan vaaraa. Tietyissä laajarunkoisissa rakennuksissa lumen poistaminen katolta voi olla vaadittua kantavuuteen perustuen. Määräykset tai ohjeet eivät velvoita lumen poistamiseen kosteusteknisestä näkökulmasta pientalojen tai kerrostalojen katoilta.

Rakenteet

Taloyhtiön rakennuksen vesikate ei ole ollut riittävän tiivis, minkä lisäksi se on yläpohjan merkittävien lämpövuotojen ja riittämättömän tuuletuksen johdosta tarpeettomasti lämmennyt aiheuttaen lumen sulamista ja jäätymistä.

Taloyhtiö oli uusinut vesikaton 2000 luvun alussa eikä se silti ole kestänyt n. 30-40 cm lumikerrosta vuotamatta. Vesikaton uusimistyö oli tehty virheellisesti sekä hyvän rakennustavan vastaisesti. Kantajan vesikaton olisi tullut kestää havaittu lumimäärä ongelmitta. Vesikattorakenteen tulee kestää lumikuorman aiheuttamat rasitukset luonnollisesti myös kosteusteknisen toiminnan kannalta. Vesikaton päätehtävä rakennuksen ulkovaipassa on haitallisen veden pääsyn estäminen rakenteisiin.

Vesivahingon syynä oli taloyhtiön ongelmalliset katto- ja räystäsrakenteet, joissa oli ollut lukuisia puutteita ja lämpövuotoja, jotka oli havaittu ja olleet tiedossa jo ennen vahinkoja, mutta joita ei oltu suosituksista huolimatta korjattu.

Vastuu ja syy-yhteys

Korvausvastuu edellyttää tuottamusta, joka tapauksessa puuttui. Vaikka huoltoyhtiö olisi laiminlyönyt sopimuksenmukaisia velvoitteitaan, ei laiminlyönnillä olisi millään tapaa syy-yhteyttä aiheutuneeseen vahinkoon, sillä katto- ja räystäsrakenne oli vuotanut jo vuosia ennen nyt tapahtuneita vahinkoja.

Lähtökohtana sopimusperusteisten vahinkojen korvaamisessa on pidettävä sitä, että korvausta vaativan tulee näyttää toteen vahingonkorvauksen edellytykset, joihin kuuluu keskeisenä syy-yhteys laiminlyönnin ja vahinkoseurauksen välillä. Syy-yhteyttä vahinkotapahtumaan ei ole silloin, kun vahinko on seurausta jostakin muusta syystä kuin sopimuskumppanin menettelystä. Jos asiassa käy ilmi, että vahinkoseurauksen on aiheuttanut jokin sopimuskumppanista riippumaton seikka, vaatimus ei voi menestyä

Asiassa ei ole näytetty sovituksi, että huoltoyhtiön olisi pitänyt tilata koko katon lumenpudotus. Asiassa ei ole näytetty, että huoltoyhtiö olisi miltään osin laiminlyönyt velvollisuuksiaan kattolumien pudotuksen tilaamiseen liittyen. Huoltosopimuksen mukaan vastaajan velvoitteena on ollut räystäskourujen tyhjennys kahdesti vuodessa. Asiassa ei ole näytetty, että huoltoyhtiö olisi laiminlyönyt sopimusvelvoitteensa tältä osin ja että huoltoyhtiön toiminta tai laiminlyönti olisi aiheuttanut kanteessa väitetyt vesivahingot.

Huoltoyhtiö ei voi olla vastuussa sinänsä riidattomasta vahingosta, koska sen velvollisuutena ei ole ollut kattolumien pudottaminen tai kattolumien pudottamisen tilaaminen siten kuin kanteessa on väitetty. Huoltoyhtiöllä ei ole muutoinkaan ollut huoltosopimuksen perusteella vastuuta asuntoyhtiön katon kunnosta. Kanne tulee hylätyksi jo edellä mainituista syistä. Katon ongelmilla ja vahinkomekanismilla ei ole tästä syystä huoltoyhtiön ja taloyhtiön välisessä suhteessa merkitystä.

Käräjäoikeuden tuomio

Taloyhtiön kanne hylättiin kokonaisuudessaan.